埃德蒙顿房地产有问必答

aureola · 发表于 2015-9-17 07:04

老杨发表于 2015-9-14 18:45: [2 a5 z% ~0 W. I& `) _
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

老杨的回答非常细致，赞！！

老杨 · 发表于 2015-9-17 08:43

aureola 发表于 2015-9-16 09:08
, y" f7 Z. V' i请问：
9 L! Q4 {1 }( k2 K1 E; o1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？" x3 W3 l- | i1 ]
2、买房能几个人合买吗？

1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证，首付35%可以不看收入。
2、可以，但贷款的手续会比较麻烦。
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问：“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级？”，那么我的答案是UA--中小学--NAIT.

aureola · 发表于 2015-9-17 10:43

老杨发表于 2015-9-17 09:43# [, [; D! p' z, |4 t& F
1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

再谢。

aureola · 发表于 2015-9-17 10:46

老杨发表于 2015-9-17 09:43
7 Q! n8 V3 B9 @7 U2 t+ D1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

回复清楚，再谢老杨！

醉酒当歌 · 发表于 2015-9-17 11:21

feat 发表于 2015-7-18 15:51& C& e( B7 a0 z& Q! F! {
埃德蒙顿的地税真贵啊，卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。

差不多，卡城55万的房子地税每年3300块。

jijing1111 · 发表于 2015-9-17 18:23

老杨发表于 2015-9-10 08:52
- J+ E: T3 z4 t. |* {弊除了多花一点钱之外，就是在地下室多占了一点地方。利就太多了，省气、安全，更加精确的控制温度和湿度 ...

请教：这多加的一个锅炉是暖气炉，还是热水炉呀？

老杨 · 发表于 2015-9-17 19:48

jijing1111 发表于 2015-9-17 19:234 a7 L/ W1 y1 G: ?
请教：这多加的一个锅炉是暖气炉，还是热水炉呀？

暖气。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-9-17 21:18

请问老杨，装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗？还是可以一边装修一边等？多谢了！

nmz · 发表于 2015-9-18 22:19

老杨 · 发表于 2015-9-20 23:20

不惑之年不明白发表于 2015-9-17 22:18
4 p. e' Z+ ~1 P% v* \1 e9 w请问老杨，装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗？还是可以一边装修一边等？多谢了！

可以先开工。

看不完的风景 · 发表于 2015-9-21 00:56

请问老杨，如果后院没做final grade就铺草了，以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢

carpoool · 发表于 2015-9-21 07:23

老杨发表于 2015-9-14 18:459 p$ D$ m c: ?$ g
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

Thank you!

老杨 · 发表于 2015-9-21 21:45

看不完的风景发表于 2015-9-21 01:56' C+ P) T+ h/ t# c' f; Q5 [
请问老杨，如果后院没做final grade就铺草了，以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final ...

按照程序，您应该先做rough grade，也就是铺一层黄土，铺出一定的角度，保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收，如果不合格则需要整改，直至合格。
然后做final grade，也就是在黄土上面铺一层黑土，给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收，如果不合格则需要整改，直至合格。如果后院没做final grade就铺草了，第一你属于无证驾驶，第二你的地面比原来预计的要低，第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-9-24 19:36

请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢！

老杨 · 发表于 2015-9-26 21:19

不惑之年不明白发表于 2015-9-24 20:36) i% ]+ Z7 R( y5 Y; s" d* @3 v+ D
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢！

780-952-6512 小黄

不惑之年不明白 · 发表于 2015-9-29 20:14

请问老杨：做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的电工和水暖工？多谢了！

老杨 · 发表于 2015-9-29 21:09

不惑之年不明白发表于 2015-9-29 21:14/ ^; h& q5 y0 H5 h! ^
请问老杨：做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的电工和水暖工？多谢了！

需要。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-16 18:18

老杨：您好！以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要，不过今天我Check我的DP 申请，他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了，我一直以为不要的，不知道为什么，有什么变通办法吗？多谢了！

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-20 09:50

老杨可以回答吗？是不是也可以变通或者说明？多谢

老杨 · 发表于 2015-10-21 19:19

不惑之年不明白发表于 2015-10-16 19:187 k$ ]; G- z# Y' B
老杨：您好！以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要， ...

也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning，一个供楼上，一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上，楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-21 21:46

多谢老杨，还是有两点不太清楚：
1 怎么做两个不同的zoning？
2 何谓 “已有的 Secondary Suite”？
在此多谢！

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-21 21:50

另外，如果Inspector 来检查时因为没有Seperate Furnance 而不予通过应该如何应对或者解释？多谢！

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-22 11:39

老杨您好！听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗？

dacai · 发表于 2015-10-22 13:29

老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢
还有这两个小区过去半年（或者一年）的（较新/旧）房屋交易量怎么样？大概价格呢？感谢

多洛洛-JE · 发表于 2015-10-22 18:32

本帖最后由多洛洛-JE 于 2015-10-22 19:34 编辑

dacai 发表于 2015-10-22 14:29, C* U1 `: ^1 ]7 Q* C) ]# k
老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢
0 Z) x% o) C$ g0 D* w% T! E还有这两 ...

个人感觉，这两个小区都不好，尤其是west jasper place，感觉上不是一个安全的小区，附近的居民好像也都比较复杂，有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区，房价都比较偏低，而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。
本人不是专业人士，以上只是一些愚见，大神们勿喷

weijia · 发表于 2015-10-22 23:26

老杨好，请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗？realtor 说一般都不检查这些，那我怎么知道是不是正常工作的啊？有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗？

dacai · 发表于 2015-10-23 10:07

多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:327 |8 g: V! R4 Q3 s9 [
个人感觉，这两个小区都不好，尤其是west jasper place，感觉上不是一个安全的小区，附近的居民好像也 ...

谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。
继续坐等老杨解答

鄢海军 · 发表于 2015-10-23 21:34

dacai 发表于 2015-10-22 14:29( e$ h+ E: c8 \2 v* O! b
老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢0 l9 b* f' H$ M* Z& Q
还有这两 ...

我代老杨来回答一下您的这个问题吧。

West Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利，去西Mall和Downtown都很方便，另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区，治安不好，特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主，因而小区的维护，居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔，但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面，大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。

房价方面，West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右，Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大，很多都在600平方米以上，但基本上都是RF1，也卖不上价，Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目，但总体市场比较冷清, 房子也不好出手，市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。

综合来说，这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。

老杨 · 发表于 2015-10-23 22:54

不惑之年不明白发表于 2015-10-21 22:46
) {' p* V0 Y9 l5 j" y3 e多谢老杨，还是有两点不太清楚：
+ H ~4 H' E( L+ y0 F5 j' _5 H2 p4 d1 怎么做两个不同的zoning？
7 a4 e" i8 t8 e1 d2 \4 C( P8 j( H2 何谓 “已有的 Secondary Suite”？
4 g& ?7 M% h, j5 N

所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上，一套供地下室，两套是独立的管道系统，而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace，风扇是可调速的，管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器，可分别调温度。

市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite，市里先审你的图纸，如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做，inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning，但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话，inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。

已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite（正常的做法是先申请再做），然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。

老杨 · 发表于 2015-10-23 22:56

weijia 发表于 2015-10-23 00:26
1 _* J; v0 p3 S. {, f5 R7 T老杨好，请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗？realtor 说一般都不检查这些， ...

请咨询您的验房师。

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