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a. 农地的稀缺性8 G t: [; C) K! n6 {: x& L6 U
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
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b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低, a( B' w& f6 B9 f! \9 a% p: a6 [
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。6 V V% | X) l+ U
: s% e( B4 s( e* K! i* ]+ Sc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
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/ K+ a( t) ?9 F+ Z$ O1 T3 P3 r7 wd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给* t& {8 p* t: E! c1 ?! o4 T: H
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。+ i) z# V) Y9 l0 ?. |
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e.高的回报率和易于管理的模式
0 N/ n: f6 F7 a5 K$ O: A) x& r萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：0 Q$ v6 n# T$ H! n7 h! x
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。+ J t7 e2 b5 i! o3 r
5 X3 y# p* E" X: G6 B（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
! O7 r9 C4 L2 J5 c8 v$ ^' Z萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。4 Z6 u- Q! O; B$ M, a# k& ]
* W3 p, Z$ E1 Pg.萨省的农地有良好的基础设施& x( y+ f% C" T8 m$ R; U
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
, s* |2 [% g0 d7 u( Q" X8 E6 {加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，% M: `# |' M0 a
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. 2 Y3 l" P9 b' R3 X6 B
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j. 遗产税
- T- @1 i, ^9 ?: b9 i0 r75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。, M- I3 j% M$ J2 \. R6 e
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发表于 2013-5-22 13:22
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