good news (2)美国10城市房市率先出现触底反弹迹象

兔宝宝

维吉尼亚州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一个拥有4万人口的市镇，坐落在华府郊区，不仅被当地人和地产经纪称作所谓的外绕城(the outer beltway)，更是该地区房市繁荣和萧条的完美指标。

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伍德布里奇市拥有许多可负担的住屋，安静的街道，绿树成荫的公园，因此吸引一大批民众前往聚集，在2000年至2007年之间，这个城市的人口增长了 27%。此外根据Trulia.com的数据，当地新屋销售量也不断上升，2003年至2005年间交易量翻了一倍，每年成长高达2000笔。

" c4 A0 E! m  H4 A( v; b0 `" h但是，这样的荣景它消失的速度也是一样的快。目前当地的房屋价格已经下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的时期，足足掉了一半之多。
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  `5 a. e$ O  r) M不过对市场比较敏感的人可能已经发现，已有买家在当地寻找好的交易，当地的房屋市场已开始出现反弹迹象。事实上，伍德布里奇市的成交率已逐渐恢复到 2005年的水平。根据贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亚州的浮动利率抵押贷款、和次级浮动利率贷款的违约率高达23%，是全美比例最高的地区之一。借款比例偏高的市镇比如伍 德布里奇等的确是遭遇了麻烦，但现这些地方近日来却也出现了积极的修正现象。
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伍德布里奇的法拍屋平均价格为213,416元，从一年前的333,900来到了低点。“看这样的价格，我简直不敢相信，房屋究竟便宜到什么地步，以 致于人们又开始购买了。”华府地区的房地产律师沃森(Cullen Watson)说，“这对当地来说是个好消息，至少房价终于触及底部了。” 除了伍德布里奇市，还有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亚利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的圣露西港(Port St. Lucie)等，都是经历了次级贷款和法拍屋危机的重创之后，目前买家已陆续重返市场的地区。

福布斯对此调查了全美所有人口低于10万人的城市，透过统计数据，找出过去一年内法拍屋买卖数量激增的房市，以了解买家投资的动向。

这些低区虽然法拍屋比例很高，但买家却将它们视为很好的长期赌注。比如在华府大都会区内，根据美国劳动统计局，当地拥有全美最令人羡慕的低失业率。而加州地区则是因为长年来市场过热，目前是上世纪90年代后期的第一次，房价终于下降至能与收入成比例的水平。

) d8 a4 M! i# j6 [$ B也许你认为，法拍屋销售量上升并非什么令人鼓舞的迹象，但是还有许多受到法拍屋重创的地区，目前还未等到买家回来市场。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情况妻惨，今年房价已经掉了25%，但是法拍屋销售量在全国仅排到第465名，这代表了在买家认为当地值得投资之前，其房价的跌势 还有很长一段路要走。
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次级抵押贷款造成了大量的法拍屋，进一步使住房市场的囤货遍及全国各地。根据贷款银行协会，高达19.5%以次级贷款贷得的房屋最后遭到银行没收。这一数字在佛州升幅高达30%，在加州的升幅也有25%。在许多灾情最惨重的地区中，买家仍然没有返回市场。
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# h( T- N" X4 i4 V法拍屋销售量上升现象出现的地区还不少，以加州沙加缅度外围为例，Antelope以及Lincoln两地的买家不断发挥稳定市场的作用，两地法拍屋 销售情况良好，平均价格分别为228,136元与327,413元，非法拍屋的一般住宅价格则分别是230,000元与481,521元。这样的价格在房 市景气时是见不到的，不过对于清除过多库存方面却有实质的帮助。
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& i+ g+ B3 ^& \$ v" x+ H不过在亚利桑那州郊区等地，过剩的房屋库存仍是个大问题。除了女王溪开始再度受到买家注意之外，其他市镇如凤凰城郊区的马利柯帕郡(Maricopa County)，仍在难以售出的法拍屋中苦苦挣扎，销售量排到全国的300名之后，市场需求仍是尚未存在。
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“虽然马利柯帕郡最明显的问题是失业率不断上升，但是当地过多的住房库存和负值资产也阻碍了房价的发展。”亚利桑那州立大学金融学教授桑德斯 (Anthony Sanders)说，“当你再加上失业、更严格的贷款批审、经济衰退以至于买家更少等因素，这些郊区的房价很难走出低谷。”目前，抵押贷款银行已收紧标 淮，并且要求更高的首款与良好的信用和就业历史。
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“在华府地区，大多数房屋遭到没收的屋主，都是些投资人或是那些看了广告轻信自己可轻易买屋的人。随著贷款市场现在更紧缩的游戏规则，现在的买家多是以自住为主要购买目的。”沃森说。
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) E2 C! l5 e& @* P, K5 N当价格下探到一个吸引人的程度，就是买家出动的时刻了。根据福布斯的调查，随著“后次贷时代”的来临，反弹迹象最明确的五个(编辑注：应该为十个城镇）美国城镇分别为：
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1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售价275,053元。
/ A. r1 |7 z) I2、维州伍德布里奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售价213,416元。
3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售价324,572元。
% y  B! f% H, l0 ~5 I. O4、加州布伦特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售价376,466元。
* f* L! L3 D# C5 V. T/ |+ a, g# C4 U5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售价184,064元。
- f0 t9 F% [1 B' F1 y6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售价228,136元。
, `' n3 d% x, q6 s4 I( s7、亚利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售价195,087元。
" g$ W( o/ G# ~* N# N" j2 V8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售价175,430元。
9、佛州圣露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售价133,070元。
10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售价327,413元。

YZSUNNY

爱网观察员

今天汽油价格也触底反弹了。

爱城一粒沙子

触底反弹????

冬子

触底？？？小反弹后再下一台级？

longwaterlily

末底改

看上去不错，怕就怕是昙花一现，短暂的反光回照而已。

兔宝宝

怎么说呐，乐观的人在危机中寻找希望，总是有备而来；悲观的人即使即使在顺境中，也自哀自怜，机会对于这样的人，也只是黑暗天空中的一颗流星而已。

catty

这样的论点半年前还能糊弄一下傻子，现在好像只能糊弄自己

兔宝宝

糊弄自己,自得其乐也是一种境界！

# q$ |3 u. x( J. T贴出这片文章，主要是鼓励大家不要老想坏的事情，在黑暗中还有一丝微光。
如果你觉得被糊弄了，对不起，我还没那么多时间和傻子玩。

末底改

再好的世道也有人要饭,再坏的年头也照样有人喝酒吃肉. 房价升上天,老末买不起,房价跌到底,估计老末也只有去街头流浪了.

tianmaohua

市场自有内在规律性，靓观其变