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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
: `, r% K" O4 V, B% |I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

$ K% I- w) l+ N, _8 ?我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:473 Y5 j' M! a- X& G" }! {
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

! E% p, e% Y" D" T4 d我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:
$ t/ k: n9 S; M+ O; D7 i  c4 L2 C1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。
$ X4 K3 X! {, |8 J1 a) k& B2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。$ o$ X9 i) ]# l8 c& t. a5 |  q& u
3、看附近其他同档次小区的成交价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
; o' v+ P7 p3 D- `I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
( }2 n( D$ O4 a# P& d: K) R9 }
他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
理袁律师事务所
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50- d# x  G( R8 f6 O( `' R# |
请问多少钱以上得房子算高端房子?
7 `1 `2 x8 p) t: e0 t" _2 z( U
有两个标准。) F; v! A- Z1 \3 g& v- @' r; g
: M8 ^$ i4 ~% `9 r. t7 x" ]
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。9 D" d! v6 C8 ?, ], X* H- z' Y

" O; t  G' L; V" U" A3 L; @, s/ ^另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54+ s0 T- L3 B4 j
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...

. }; ?) }7 L; o" M2 ?请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
+ N/ w, c" {2 [答:不是。
: _' x) [) e4 K5 J0 l8 x1 t0 G) A! e7 w5 ?; W$ a  M
如果不是,那是有什么标准决定得? ' n2 Z  m( R, E
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。
) v: Y8 A+ ^2 ?5 M' @# U" p$ }
, }1 }* _3 b8 X1 @. _0 z! j% F有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?
* ^7 `4 q9 @2 }( Y$ ^# g; B答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24/ ~4 ]" N1 F) D8 o) {2 X
我再补两条,采光不好,逃生困难。
3 ~8 a1 _/ T7 q. S" V8 ~8 q
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:330 x+ H; Z* y1 T5 ^7 g1 g
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

: y7 P# N! A% n- G- d( |Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21  T* e7 Q! R4 j/ R2 G
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
. h  m  b8 x1 q
呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
" D, t4 a; m% ]7 w9 }plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

) z7 P9 C/ e- D/ X3 k你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55) c& |* Z% m' R. d4 q
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
8 H+ [  _; D+ f( a' {
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
老柳教车
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑 8 s* d) E& U% q" E
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
7 R  K: B" t% k  XMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
- e$ V# g" E4 O! x; g2 d
" z3 R* v" k. X1 l( h, K
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:, ~+ y0 _& T% m+ Z. G( \6 K. \- t) n# h

0 v9 ]. k0 d/ T! T* E5 C3 x对地下室的限高:3 J) q0 _0 @5 l% G) j
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm' F* `, Y8 L8 B! U# z* H( Q& M; @9 x

3 F$ V( j9 H. w& N/ a% h8 O对于整个房子的限高:# i" ~* K  M1 L6 L# m
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm. Y/ B6 y- `8 T8 W
; ?' M  P8 E0 T6 G% I: |8 `- u
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。3 t; e2 w- {7 i$ F# f3 R

* e/ M. P% L! K6 h8 k- I/ o事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑 2 K3 A& t& G3 b
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
. U1 `4 U$ }4 x6 ~  B有两个标准。3 C0 {! s0 E0 ^9 g' c
! u4 L4 ]" \5 o2 x
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...
% O# T7 |" P$ j' J3 F" |
4 }" a! {( C* s7 B  u
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。# f/ E* {! q/ f' g
5 t- t* e' r( `+ e! G
再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
5 q+ c( g1 ?7 P0 m$ O8 G2 Q; V" _- f我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?
0 h. e& V, c: a1 u8 T第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
$ L# D+ B& c& U6 v0 b) N谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
% W) l1 a0 t5 ~* i! Q9 F你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
6 \$ I) C7 _& n  I+ d5 a我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

. M+ L% m/ d- h. {& J7 k1,啥价钱都有,2房的多。. w, n% j! \) q8 U
2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20
3 y0 [2 k" g- `, _7 C另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。9 d- R0 j0 S; m3 J
9 ?9 D, |6 s  Q. G7 i7 r1 Y! F- u
再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...

# c! s' H6 I6 x1 E0 L. d* Y这些年一直都是这样的。! O% Z- Z5 Z4 w$ ^6 A3 v

: A, I9 Z0 o( N' P; K% ^; k) F8 N70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:245 f% f4 v1 X9 a8 o, q
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
- \% ]' W; Z" v* s我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
0 q- V& [" h( V3 @( N/ v
UA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。
2 Y1 a3 ?9 _; {6 P& ~+ g
5 }+ M. f8 }  z" C第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
/ |1 {9 B3 N7 D$ l- O答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33! L3 w* X) G6 t4 A1 s4 P4 w
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
' x, W$ l5 `7 I+ _  h: q
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
3 d1 e+ k8 g& p6 z想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

( f# S. f' K6 `* l" `3 m& T/ k肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
* B, B( o8 _$ r% b$ B: z2 k3 Y4 Y请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
7 Y' b3 J" l4 S# v  b  b, z
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
/ ^5 H7 n; B1 u& N; r5 m7 iWestmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
4 d) X* E2 U  L0 b) q( c. O

2 f2 T5 r; L. s! f% X. s, d0 ~3 g9 D; `请教 MacEwan这个区如何?
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