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[屯事问答] 买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

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鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 13:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,楼主三月底买了一套房子,买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000,对方勉强把permit办下来了, 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了,可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。
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8 E+ W' L5 A  k# a后院是一大块水泥地,按照市政府Lot Grading的规定,水泥或草坪应该向车库方向倾斜,以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家,但卖家毫无回应,我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。  R7 p% u2 M) ^0 n* z. q

5 e0 V5 ^5 d4 O请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任?此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法?多谢大家。
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 18:32 | 显示全部楼层
这的人干活就是一个稀里糊涂的0 [4 V, j4 v& i9 w9 W
% H! g" X* a4 Q
买那些有两手买卖的房子会比较省心。
2 Y, [2 g- f. L! p1 o  @0 y. N% z. O. y) P! T0 o1 R& J8 g6 {4 A1 z
比如十年的房子,这样社区成熟,以前的毛病过十年没解决不可能吧?
" l# {' [8 `* N' t8 Q4 p
. p& Y7 N7 [2 P- E  a$ ~要不你就自己干吧,再铺一层斜过来是不是就行了?
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有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了?$ z; s, l) c' Y3 ^, @/ `
1 R* g! S6 a- l/ J& i
我担心请了律师又白花钱。; {( j0 ^' U8 M
* n; x( e1 [+ ]; p
这里律师银行嚣张到什么成都呢, 一个白鬼子特老实的类型,, _; [/ M' F' A; i
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已经破产的劲头了,老母亲去世剩下的房产债券,两年半了就不能分割继承,
7 f$ O' L# i0 f2 m6 B! j1 d4 Z9 x' e0 e
" `1 {. T' k0 z+ E因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。, y, g2 Q+ w! l2 K2 b) z' q( ]
4 i8 Y. Y# d1 e0 E4 `
律师费也拿了,银行的债券投资也挣钱了。
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但是想分家,子女继承 慢慢熬。。。
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 18:38 | 显示全部楼层
电火锅 洗衣机 电高压锅 面包机 抽油烟机 卡拉OK机 豆浆机
我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。9 G; A4 v  u+ o- |/ T2 F/ M6 F& ]

* n# ]$ O: m6 p6 `) S甚至修冰箱的,都是中国人。
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4 s& o& V1 }9 c4 _. Z- m6 M白人呢?  嗯   就是开会吵架他们去, 最后打官司关键辩论, 那也得中国人上。8 `7 v! q9 k% n- R1 l) V

$ T- ~7 Y7 n0 ]; X* S5 h+ {他们就白左 唱高调。
5 k9 C: }# }( B5 q' Z4 @* L, B& b
: @7 ^4 J! `9 Y2 D% [你就看这些白鬼子胖成那个样, 当然大部分胖子脾气好倒是真的,他们做客服对客服
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接电话, 登记预约4 L0 n$ B" S* V

/ ~0 t5 f2 ~% c& s2 I" [剩下别的都是中国人干,中国人勤快,脑瓜体力耐心,都够用。
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他们就是那种账目都搞不清, 你中国人说总数是多少 那就是多少。/ \6 S0 j- n! v  y* f: O$ [0 `  [

4 {$ x' u5 [4 M0 t! t0 F他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗?# V) L9 j8 A6 o, a# {2 e1 M& F3 A

* c5 W% ^7 w7 y/ g7 r如果没有人贪污挪用,给谁多少是中国人说了算,他们呢 搞不清
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 20:15 | 显示全部楼层
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 20:32 | 显示全部楼层
自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
/ _% N' E8 |3 k% Z- i8 p: @) s这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

* O! Q- J1 M5 ~5 {! J) f  d这种事 原来的经纪会负责么,或者卖家不管吧?
* y; b1 W# P) e  H5 C2 p' s- x! w' V8 t0 t( ~
我估计没有中国律师卖力气给他争取权利," F( K# S* ?* S8 |9 k

/ h  y& y8 k; _/ M就别打官司了,不如干点活。
4 s1 m- A& Y% @
# p7 O( W  B' g7 ~6 t2 r. L别花钱请律师,最后还是受气,不如直接花钱请人干活了。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 01:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。3 L/ \; j: F  Z
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楼主这种情况,我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间,屋主为了获得一些活动空间,对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份,有一对年轻人也关心这类问题,拿着RPR问我,我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图,说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅,我很喜欢他们。6 P: g9 V; P2 c1 Y0 L9 d

  G$ }# a( ]2 w1 |+ K* T+ ?) Y1 I这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的,做成水平的地面,是正确的。后院不同于driveway,没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角,那样很傻的,而且下雨,冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样,我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒,也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走,就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房,应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员,协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定,甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子,可能会稍麻烦些,因为错过了有效申诉期。这里,我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。
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这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏,没有向city申报水泥地面硬化项目,惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧,国人顺民意识很深,对city的无理决定逆来顺受,自怨自哀,没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人,做事标准并不是为了维护物业安全,而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦(所以第一个inspector的意见很重要,因为没人愿意去否定他,哪怕知道他是错的)比如有人请我帮忙做下地下室检查,因为地下室做时没申请permit,怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢?我告诉他不用费劲,我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题,但你申请的时候通常会遇到两个问题,先把project图画好送交审查,再回去把墙全拆了,电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗?对的,你申请,city官员没任何好处,不申请,今后肯定没人会有麻烦,万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。- G. p- D5 e9 Y8 T
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楼主描述不是很清楚, 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言, 如果是新房,检查时final grade 没完成,那他应该没错。 final grade完成了,但grade drainage没任何问题,他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着,我会讲解一下,但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提,验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我,毕竟人们得对自己的行为有所担当。
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鲜花(18) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 18:25 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:534 s! d* R$ D; S
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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楼主这种情况,我会 ...

6 v0 ~% {2 S! l! x$ M- p  ?% ^什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? * X: f9 Z* x- s
倘若一个新房子通过了Grading。若干年后,地基下沉而低于yard。此时买卖该房子,市政府会有 Grading的要求吗?
鲜花(1158) 鸡蛋(47)
发表于 2017-7-12 19:13 | 显示全部楼层
中信装修公司
mich2015 发表于 2017-7-12 17:25% H- k7 E' v3 y1 @
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。?
& o1 ], I$ Q  i( j2 q倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...
4 t  f, R$ b& w
Grading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。
鲜花(7) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-12 20:28 | 显示全部楼层
验房还是找王斌
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-12 23:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-12 19:135 K- F$ w9 c( K, ]
Grading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。 ...
2 i' g3 n+ T" f0 j3 ]
我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水
, n" ]2 o; p/ G, i* r  i岂不是该埋土了
+ x: Q6 a" m# ?, Z% z我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用
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中东人很懒 把蒲公英当花种
9 y5 ]9 _6 L8 e前院我总替他剪草
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 14:08 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:531 Q+ ]+ ^3 m, P0 ?$ v
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。6 R* N  f9 \6 A7 K/ E0 L1 B

" F; U6 H1 E  R8 w楼主这种情况,我会 ...
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你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候可能就没有铺好,去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够,至少需要0.75%,而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来,从车库到房子根基是一个微微的斜坡,下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走," 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题,不知这种情况算不算drainage明显缺陷?验房师有没有责任?谢谢。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-13 19:34 | 显示全部楼层
Cavin 发表于 2017-7-13 14:08
4 x' V( [: l% i2 o5 I: H' v你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候 ...
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验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平,至于slope往哪边稍有倾斜,取决于你后院整体的地形,后院高向外往外倾斜,反而会导致积水的。你2010年的房子,验房时地基后墙和地面湿度怎么样,如果6年了,地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作,而且涉及人为的因素太多。
- V3 f$ S- b& Z9 T0 k8 Z% l7 x/ ?/ Z5 A% s9 ~) }) J
以我对这个行业的了解,涉及车库,deck,basement违规问题,city 一般会给新屋主的只是note,尽到告知义务,告诉你有些地方是违规,下次改建时你得改过来,比如车库占公共地了,再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪,不改就罚款的说法很新鲜,前六年他们干什么去了?你有买tile insurance 吗?这是这类保险最典型的cover 示例啊。' U+ V5 Y9 Z( Y, J5 M) m. c- q
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你的事例有很多不合常理的地方,可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事,最能给你帮助的是你的验房师,毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作,对他对你自己都是极不尊重的。
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