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[屯事问答] 买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

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鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 13:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,楼主三月底买了一套房子,买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000,对方勉强把permit办下来了, 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了,可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。
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, x) o0 E, e8 E2 U后院是一大块水泥地,按照市政府Lot Grading的规定,水泥或草坪应该向车库方向倾斜,以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家,但卖家毫无回应,我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。* j- ]! M! }) Y

4 Y) l% u' N& Q, W2 p5 k0 [请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任?此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法?多谢大家。
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 18:32 | 显示全部楼层
这的人干活就是一个稀里糊涂的+ d6 K% V9 E# W3 [, |
3 p! ~# d/ f* L3 X& ]8 M* x
买那些有两手买卖的房子会比较省心。  b) j: S) m* ]4 T! u- W" ^8 T/ D

5 y( W2 F( f5 R/ {1 X7 r比如十年的房子,这样社区成熟,以前的毛病过十年没解决不可能吧?
2 i8 @# a0 c2 a
3 H; d; P$ J' }+ N* L要不你就自己干吧,再铺一层斜过来是不是就行了?( r$ p7 c1 d# \0 w3 h3 U+ Y

+ F5 k5 e; F8 e+ E* j有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了?6 Y4 o1 U( B# I) \6 }1 T# q5 F1 Q
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我担心请了律师又白花钱。
5 |# e! P4 f9 @" G) X
- b' b+ y6 r, H# \' p这里律师银行嚣张到什么成都呢, 一个白鬼子特老实的类型,& s1 Z  D. j5 ^* T# S
( H, q$ {: O& K( f
已经破产的劲头了,老母亲去世剩下的房产债券,两年半了就不能分割继承,/ e- n: u' }4 I5 D

6 C9 |: d$ z0 o1 @# X因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。
# }. U" @: [6 v% x: P/ S0 H) p7 I$ k; r3 r, f) d! Z2 d# R
律师费也拿了,银行的债券投资也挣钱了。 ) u. D' P" }$ L5 p6 d7 p' }

, i9 p1 y, X% W但是想分家,子女继承 慢慢熬。。。
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 18:38 | 显示全部楼层
电火锅 洗衣机 电高压锅 面包机 抽油烟机 卡拉OK机 豆浆机
我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。# E, u) i+ j. x7 w0 L. k

0 R  Z* u2 q* S7 G1 r2 N9 t甚至修冰箱的,都是中国人。/ r; G* }9 h* E5 u- ~: X
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白人呢?  嗯   就是开会吵架他们去, 最后打官司关键辩论, 那也得中国人上。
. ?8 x+ k: r6 H* `1 O" k
- |+ Y* R! d$ b他们就白左 唱高调。
6 ~) ?8 z& K1 U1 R3 E5 ~: a
, L$ o) k+ y- f7 A你就看这些白鬼子胖成那个样, 当然大部分胖子脾气好倒是真的,他们做客服对客服+ y& p2 [- a! a
* u. I% k* s; A' R- ]6 B9 S" v
接电话, 登记预约  L  ?, V! i8 ?' p$ S. o. x

- }( M9 s" U" Y3 @) B2 ^- ~剩下别的都是中国人干,中国人勤快,脑瓜体力耐心,都够用。
3 w0 T. p7 o' s
3 @# b. X* A0 `' G, W他们就是那种账目都搞不清, 你中国人说总数是多少 那就是多少。
& O: i) N# [9 i+ ]/ K
5 E. M& i# B. |' Y1 j8 Z- t. T" z8 ?3 z他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗?
* @# }' N7 u8 R0 I, u0 K$ `$ `5 }5 ^' e  I
# B) o, J; e: V如果没有人贪污挪用,给谁多少是中国人说了算,他们呢 搞不清
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 20:15 | 显示全部楼层
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 20:32 | 显示全部楼层
自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15) C: U" b- y8 p: G; W; i2 `
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
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这种事 原来的经纪会负责么,或者卖家不管吧?3 z& a/ j$ Z3 q- x9 u# O
4 {6 t- x$ a1 C7 D
我估计没有中国律师卖力气给他争取权利,; s9 |5 q' W/ ?: X8 k

0 F; _6 F" g) u) Q# K就别打官司了,不如干点活。
2 F( f  s2 o/ J6 p1 ^3 i& H5 ?2 p' [' x7 P% ]1 M& C
别花钱请律师,最后还是受气,不如直接花钱请人干活了。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 01:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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楼主这种情况,我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间,屋主为了获得一些活动空间,对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份,有一对年轻人也关心这类问题,拿着RPR问我,我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图,说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅,我很喜欢他们。/ ~" S2 v4 ?7 H& v# w

' `- z- Y) o" [这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的,做成水平的地面,是正确的。后院不同于driveway,没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角,那样很傻的,而且下雨,冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样,我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒,也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走,就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房,应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员,协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定,甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子,可能会稍麻烦些,因为错过了有效申诉期。这里,我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。
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这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏,没有向city申报水泥地面硬化项目,惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧,国人顺民意识很深,对city的无理决定逆来顺受,自怨自哀,没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人,做事标准并不是为了维护物业安全,而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦(所以第一个inspector的意见很重要,因为没人愿意去否定他,哪怕知道他是错的)比如有人请我帮忙做下地下室检查,因为地下室做时没申请permit,怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢?我告诉他不用费劲,我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题,但你申请的时候通常会遇到两个问题,先把project图画好送交审查,再回去把墙全拆了,电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗?对的,你申请,city官员没任何好处,不申请,今后肯定没人会有麻烦,万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。$ ?* F, e% Z4 a+ |& u
  P* R4 ~' I8 G1 h  M( z2 Z$ j
楼主描述不是很清楚, 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言, 如果是新房,检查时final grade 没完成,那他应该没错。 final grade完成了,但grade drainage没任何问题,他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着,我会讲解一下,但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提,验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我,毕竟人们得对自己的行为有所担当。3 B! z. _5 q5 h  X" J: N
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鲜花(18) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 18:25 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53! Z$ t9 _" N9 c9 I& j
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。1 I& F9 e: J5 W! Q7 H

4 V7 [6 x/ x2 B2 G楼主这种情况,我会 ...

' z( h. }% r1 j8 }7 U2 K+ j1 e, i什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。?
/ R9 [* B7 f& F9 Q$ _& `倘若一个新房子通过了Grading。若干年后,地基下沉而低于yard。此时买卖该房子,市政府会有 Grading的要求吗?
鲜花(1158) 鸡蛋(47)
发表于 2017-7-12 19:13 | 显示全部楼层
中信装修公司
mich2015 发表于 2017-7-12 17:25! k" _! m+ G9 k2 T" b9 D
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? ) S6 R( P3 |4 n
倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...

  N2 e) d6 D+ G& B+ H' gGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。
鲜花(7) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-12 20:28 | 显示全部楼层
验房还是找王斌
鲜花(82) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-12 23:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-12 19:13
5 w1 [5 d: ^. O4 N: IGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。 ...

- V& Z- N6 S5 h我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水! z6 h; F% g; s* n
岂不是该埋土了
, Q2 x7 g  X7 `' F我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用
3 {- ?  S& |" Z5 m) j9 h" |. I9 R
) S' I) S) o! M8 q4 N2 `% G中东人很懒 把蒲公英当花种# G- b; ~. Q* h/ z
前院我总替他剪草
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 14:08 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53
% E5 h* u; Q! ]; t" O. W  Y$ f真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
  d5 z: j9 S' R9 b  Q; o
7 g' k( M  K" @; V* n楼主这种情况,我会 ...

8 m! l5 s! y+ V* ^, w1 h你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候可能就没有铺好,去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够,至少需要0.75%,而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来,从车库到房子根基是一个微微的斜坡,下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走," 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题,不知这种情况算不算drainage明显缺陷?验房师有没有责任?谢谢。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-13 19:34 | 显示全部楼层
Cavin 发表于 2017-7-13 14:08
8 `% E+ S/ o% C0 [6 C你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候 ...
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验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平,至于slope往哪边稍有倾斜,取决于你后院整体的地形,后院高向外往外倾斜,反而会导致积水的。你2010年的房子,验房时地基后墙和地面湿度怎么样,如果6年了,地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作,而且涉及人为的因素太多。3 ?8 h8 [' ?9 D$ d% e

* H1 f% ?6 G& d. s% C8 }以我对这个行业的了解,涉及车库,deck,basement违规问题,city 一般会给新屋主的只是note,尽到告知义务,告诉你有些地方是违规,下次改建时你得改过来,比如车库占公共地了,再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪,不改就罚款的说法很新鲜,前六年他们干什么去了?你有买tile insurance 吗?这是这类保险最典型的cover 示例啊。4 m8 E9 y- R2 ^" z, G5 t; s
0 o" z) p: r3 }+ ^* f8 a
你的事例有很多不合常理的地方,可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事,最能给你帮助的是你的验房师,毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作,对他对你自己都是极不尊重的。
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