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[屯事问答] 买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

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鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 12:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家好,楼主三月底买了一套房子,买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000,对方勉强把permit办下来了, 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了,可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。+ H+ A$ B1 k, e) z. p. o1 Y

) ]' N  I+ n9 r# o1 u! G后院是一大块水泥地,按照市政府Lot Grading的规定,水泥或草坪应该向车库方向倾斜,以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家,但卖家毫无回应,我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。+ @5 ^8 a, h' R- a0 V
, P2 q2 [, R1 G' L" L1 a
请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任?此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法?多谢大家。
鲜花(94) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 17:32 | 显示全部楼层
这的人干活就是一个稀里糊涂的: x. D& \2 l  B# u4 y

; y1 ^; o  {, O0 X- o买那些有两手买卖的房子会比较省心。
" d# s" J3 I% U, A( d
+ S: ?; l. e9 b0 k3 l比如十年的房子,这样社区成熟,以前的毛病过十年没解决不可能吧?. l! O" B% V! {3 b  K
: o( D& t( }1 |; V
要不你就自己干吧,再铺一层斜过来是不是就行了?! ^& O' d/ A: x2 w7 y
$ N' c/ i/ F2 Z
有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了?3 O% m- N! c8 d2 D7 h

/ N5 b$ o+ J3 }0 y我担心请了律师又白花钱。
6 S7 ^/ m# }2 o- n: j5 {
7 J' y. j( K/ x- o3 ?这里律师银行嚣张到什么成都呢, 一个白鬼子特老实的类型,
- d/ H5 x9 I' g' {% q. g8 y$ X! C: G* A, g( c5 Z
已经破产的劲头了,老母亲去世剩下的房产债券,两年半了就不能分割继承,9 @0 g# S/ I3 j/ O

; h% Z3 O) U' r) h9 A因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。* Z' B" P2 g$ @: ~

# l# u( G' W  v/ P6 h- q- R4 X2 s律师费也拿了,银行的债券投资也挣钱了。
" a8 R( H* B- W  I7 q& P
) M1 u  p  a1 ]但是想分家,子女继承 慢慢熬。。。
鲜花(94) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 17:38 | 显示全部楼层
我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。8 u# |, \! R8 L

4 j/ |! L8 S1 @6 F9 Z: p  V甚至修冰箱的,都是中国人。! Y: K- z) A4 O9 X! A# [. u) i4 I. H

% Y2 N; S  l: b" Q% b) X) G白人呢?  嗯   就是开会吵架他们去, 最后打官司关键辩论, 那也得中国人上。
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他们就白左 唱高调。
" Y: @$ s4 I% x2 @- ^5 r4 Z+ Y/ o0 _5 |0 `4 i$ }7 W+ _
你就看这些白鬼子胖成那个样, 当然大部分胖子脾气好倒是真的,他们做客服对客服4 }$ m8 x8 W6 A1 A) Y4 T; j. }& g; g
5 \+ ?0 A  M' g
接电话, 登记预约% \4 O: h; o- P+ x" s' `

  p2 {* @! p9 V( N  i剩下别的都是中国人干,中国人勤快,脑瓜体力耐心,都够用。, B: [3 @$ t/ c

6 y$ d7 }4 }; q9 x5 t6 j6 U; M他们就是那种账目都搞不清, 你中国人说总数是多少 那就是多少。
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他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗?& W1 d2 Y0 g7 I. J! P7 F

* J. |5 |0 E, X6 v# G如果没有人贪污挪用,给谁多少是中国人说了算,他们呢 搞不清
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 19:15 | 显示全部楼层
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
鲜花(94) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 19:32 | 显示全部楼层
电火锅 洗衣机 电高压锅 面包机 抽油烟机 卡拉OK机 豆浆机
自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
2 m4 X7 L2 D- w: }% N# w: _这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

6 T" K3 N/ W+ u( n; @+ F这种事 原来的经纪会负责么,或者卖家不管吧?
: P1 [$ S! i9 T- r4 H( p3 M+ D; X2 i# l4 n/ w( |
我估计没有中国律师卖力气给他争取权利,7 J9 ^0 U9 f, k% c

( n- J% g/ a6 N  o0 w( Y就别打官司了,不如干点活。
4 k- }4 I4 F2 d& n0 x, ^- \% R0 o9 j% k1 i
别花钱请律师,最后还是受气,不如直接花钱请人干活了。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 00:53 | 显示全部楼层
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。( R+ k" k# E0 K# \

. O2 v! R- V+ c/ H2 V5 N2 T楼主这种情况,我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间,屋主为了获得一些活动空间,对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份,有一对年轻人也关心这类问题,拿着RPR问我,我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图,说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅,我很喜欢他们。
) h3 j; F) V& w- o4 P, ^9 C- [+ ?' `, d* ]
这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的,做成水平的地面,是正确的。后院不同于driveway,没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角,那样很傻的,而且下雨,冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样,我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒,也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走,就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房,应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员,协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定,甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子,可能会稍麻烦些,因为错过了有效申诉期。这里,我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。
4 S' U$ E: \4 T3 t& }. H
; t' _9 b" p; g( f0 \. N! g; [这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏,没有向city申报水泥地面硬化项目,惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧,国人顺民意识很深,对city的无理决定逆来顺受,自怨自哀,没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人,做事标准并不是为了维护物业安全,而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦(所以第一个inspector的意见很重要,因为没人愿意去否定他,哪怕知道他是错的)比如有人请我帮忙做下地下室检查,因为地下室做时没申请permit,怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢?我告诉他不用费劲,我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题,但你申请的时候通常会遇到两个问题,先把project图画好送交审查,再回去把墙全拆了,电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗?对的,你申请,city官员没任何好处,不申请,今后肯定没人会有麻烦,万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。
$ a, m- y( [0 Q6 g( k, O+ ^" _' N- @$ S4 f* D
楼主描述不是很清楚, 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言, 如果是新房,检查时final grade 没完成,那他应该没错。 final grade完成了,但grade drainage没任何问题,他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着,我会讲解一下,但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提,验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我,毕竟人们得对自己的行为有所担当。
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 17:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
验房师 发表于 2017-7-12 01:531 |# w0 C- {7 ]5 p1 L7 l1 k& a
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。+ V6 H3 Y8 U; P. B% `3 d% e$ A

. f* x8 s& X5 W( `4 s3 J8 H楼主这种情况,我会 ...
9 x' k! F2 _1 c/ L) R3 ~
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? 9 a. |9 n# P- L5 m3 [: P1 s
倘若一个新房子通过了Grading。若干年后,地基下沉而低于yard。此时买卖该房子,市政府会有 Grading的要求吗?
鲜花(1171) 鸡蛋(47)
发表于 2017-7-12 18:13 | 显示全部楼层
中信装修公司
mich2015 发表于 2017-7-12 17:25- W  H. J6 j& x% {
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。?
/ Y8 k. _: P8 j( w倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...

( f3 b; d: q1 G! X# g2 pGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。
鲜花(7) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-12 19:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
验房还是找王斌
鲜花(94) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-12 22:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2017-7-12 19:13# Q4 L/ V5 `2 L" W/ H
Grading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。 ...
4 c3 i) o, u/ v7 p7 G! l
我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水7 f) C* N0 z6 j0 f' L& l
岂不是该埋土了& M& @1 j: u, ]* i" ~  G
我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用- J2 B' Q( m$ m* s+ x, w

6 \9 L7 _  U. j8 r7 s% `- @0 d8 ]中东人很懒 把蒲公英当花种7 w) m! Q: s/ g* t
前院我总替他剪草
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 13:08 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53+ t* }: a% y  C
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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楼主这种情况,我会 ...

8 u9 {8 w4 n. F: @: j8 ]& z2 X你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候可能就没有铺好,去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够,至少需要0.75%,而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来,从车库到房子根基是一个微微的斜坡,下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走," 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题,不知这种情况算不算drainage明显缺陷?验房师有没有责任?谢谢。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-13 18:34 | 显示全部楼层
Cavin 发表于 2017-7-13 14:080 x! j1 r0 w. _/ R( A- U5 _% ]1 x
你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候 ...
; r' q* k. K: \( s
验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平,至于slope往哪边稍有倾斜,取决于你后院整体的地形,后院高向外往外倾斜,反而会导致积水的。你2010年的房子,验房时地基后墙和地面湿度怎么样,如果6年了,地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作,而且涉及人为的因素太多。
9 |, j; W  M7 T( D. j2 A
3 I3 K: p6 E) P4 J: Z: `& F! J以我对这个行业的了解,涉及车库,deck,basement违规问题,city 一般会给新屋主的只是note,尽到告知义务,告诉你有些地方是违规,下次改建时你得改过来,比如车库占公共地了,再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪,不改就罚款的说法很新鲜,前六年他们干什么去了?你有买tile insurance 吗?这是这类保险最典型的cover 示例啊。# p/ \- d+ c/ w7 W
8 v% L, b! F+ [# I7 K
你的事例有很多不合常理的地方,可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事,最能给你帮助的是你的验房师,毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作,对他对你自己都是极不尊重的。
. y1 E, e) J- f/ R5 T4 V/ Y
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