设为首页收藏本站|繁體中文

埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册

扫一扫,访问微社区

搜索
查看: 1333|回复: 11

[屯事问答] 买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

[复制链接]
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 12:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大家好,楼主三月底买了一套房子,买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000,对方勉强把permit办下来了, 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了,可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。
$ z: W- C' A9 ]- U" H
# }  U" r- q0 s, v) U; f1 |. D; G后院是一大块水泥地,按照市政府Lot Grading的规定,水泥或草坪应该向车库方向倾斜,以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家,但卖家毫无回应,我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。: G% b" X! y, t9 z& k

% e1 |+ z4 N( |& C: O# c2 A, o, g; a4 `8 W请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任?此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法?多谢大家。
鲜花(83) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 17:32 | 显示全部楼层
这的人干活就是一个稀里糊涂的
/ \& X. Z2 j( Y, J2 t# q' Z; X
- H5 W- u! p1 l. |/ x买那些有两手买卖的房子会比较省心。( K& [9 N7 ~5 I' K" S
& a+ |, g* w, j! K) S6 g# e
比如十年的房子,这样社区成熟,以前的毛病过十年没解决不可能吧?4 t5 C9 g7 B0 D+ _
" n6 }& F3 V8 ^0 w' r  ~" \) B
要不你就自己干吧,再铺一层斜过来是不是就行了?
, y/ H) e3 G: f( e' Q( |) D
) ?6 d' t7 w! g/ L- a有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了?
9 o& d" }9 ^2 s- t" {6 D: Y* A( |7 d* X: q  Z" s
我担心请了律师又白花钱。
* c# ]8 U% u8 u7 c2 K$ }& M" R+ ]+ Z& n) A# G
这里律师银行嚣张到什么成都呢, 一个白鬼子特老实的类型," J+ S$ R. V5 M) d+ a
+ T9 {) P; k; u5 s* ?1 u4 V* J
已经破产的劲头了,老母亲去世剩下的房产债券,两年半了就不能分割继承,
* N  k  }! W  p2 v& K. {& H3 L
8 ]" c  {: v& h( W$ u; N& z5 D' O' y& [因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。  [; p0 {4 p- e4 L

* {: D* I& v$ V律师费也拿了,银行的债券投资也挣钱了。 " _) H7 j6 N$ _4 g% }# T. ~

- q6 s5 U; B6 p0 H, Y但是想分家,子女继承 慢慢熬。。。
鲜花(83) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 17:38 | 显示全部楼层
我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。6 z* N, r% }$ d. n# Q$ Z
$ c0 I' R8 j- b  G% o- }
甚至修冰箱的,都是中国人。% U2 J  Z' E5 q8 J1 [
) K1 g: ?0 d) Z+ l9 b+ ^
白人呢?  嗯   就是开会吵架他们去, 最后打官司关键辩论, 那也得中国人上。
* P$ M& Y/ [; Y+ I8 ^+ b% i8 X6 Y% }) L8 d
他们就白左 唱高调。
# _; h3 P' E4 T7 g2 {+ P
' B$ m4 @: W' |" Z7 [, F你就看这些白鬼子胖成那个样, 当然大部分胖子脾气好倒是真的,他们做客服对客服% g. z* R$ s3 Q1 t, A4 k
. P9 ]$ @- n9 G2 z: W; X
接电话, 登记预约$ D2 |3 d5 r( ]/ K2 u$ v

+ I# F/ W2 z. ?9 t剩下别的都是中国人干,中国人勤快,脑瓜体力耐心,都够用。
5 {3 ]9 V* s$ C) I! E2 C- w  S8 P" L2 N
他们就是那种账目都搞不清, 你中国人说总数是多少 那就是多少。1 ^. q3 _+ ~8 a% q0 x6 p

% ~+ m. _) y1 j9 s( n2 A4 H7 k他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗?) L2 U9 K: J$ C6 m

- F# G& |' W. J" x( [" ^. ?如果没有人贪污挪用,给谁多少是中国人说了算,他们呢 搞不清
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-10 19:15 | 显示全部楼层
这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。
鲜花(83) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-10 19:32 | 显示全部楼层
电火锅 洗衣机 电高压锅 面包机 抽油烟机 卡拉OK机 豆浆机
自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
) v- E; d3 V, u! C这个问题不算大,入住之后三个月到半年,新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

, E9 \4 J' M6 x( b这种事 原来的经纪会负责么,或者卖家不管吧?7 [& T$ `$ a9 I# S& T

4 Z: y& r0 m2 i" Y我估计没有中国律师卖力气给他争取权利,
, Y8 R; y% N* @: _# E; V; d, t3 h: u8 G. i1 n
就别打官司了,不如干点活。! k  k" L7 B: r  s# ?) G
4 w1 _: p; A" U& L
别花钱请律师,最后还是受气,不如直接花钱请人干活了。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 00:53 | 显示全部楼层
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
! F$ ^$ _' N5 t+ g/ Z& g: x) `7 v" ^  w$ J
楼主这种情况,我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间,屋主为了获得一些活动空间,对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份,有一对年轻人也关心这类问题,拿着RPR问我,我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图,说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅,我很喜欢他们。
9 l0 X9 J2 x3 E. }* C, {- v3 N# L# L# Q3 l) d
这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的,做成水平的地面,是正确的。后院不同于driveway,没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角,那样很傻的,而且下雨,冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样,我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒,也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走,就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房,应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员,协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定,甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子,可能会稍麻烦些,因为错过了有效申诉期。这里,我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。
% S8 ~8 d6 F+ e/ D  f! k4 x3 K
4 J2 u1 j. }) j* A: O+ ^这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏,没有向city申报水泥地面硬化项目,惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧,国人顺民意识很深,对city的无理决定逆来顺受,自怨自哀,没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人,做事标准并不是为了维护物业安全,而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦(所以第一个inspector的意见很重要,因为没人愿意去否定他,哪怕知道他是错的)比如有人请我帮忙做下地下室检查,因为地下室做时没申请permit,怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢?我告诉他不用费劲,我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题,但你申请的时候通常会遇到两个问题,先把project图画好送交审查,再回去把墙全拆了,电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗?对的,你申请,city官员没任何好处,不申请,今后肯定没人会有麻烦,万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。& L$ D) H3 d* x4 N% H  R

0 d' z: _  {3 Y3 x: b楼主描述不是很清楚, 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言, 如果是新房,检查时final grade 没完成,那他应该没错。 final grade完成了,但grade drainage没任何问题,他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着,我会讲解一下,但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提,验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我,毕竟人们得对自己的行为有所担当。
+ v' n; t5 y8 F; v  l2 a8 D9 ^6 H) f: A' f  v. y( a3 j, d2 o9 |

; j4 V8 o) ]; P, A* u+ N( {/ o
# |6 P5 G" V2 K& }2 d& D4 |4 B1 w! ^$ a$ ~

6 M, Y7 J6 v. u' {1 E! l/ }  m- Y* V  E* ?+ ?  N$ P% U
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-12 17:25 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53/ }% X) @/ b( C
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。" w1 G; I7 A5 C' u6 S  s

/ ^7 F, x  y$ t! ?: m% ]5 O. ~( W楼主这种情况,我会 ...
: }" e% O% p& T. [
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? * ?' {) F; n/ {5 b6 F1 h8 e
倘若一个新房子通过了Grading。若干年后,地基下沉而低于yard。此时买卖该房子,市政府会有 Grading的要求吗?
鲜花(1163) 鸡蛋(47)
发表于 2017-7-12 18:13 | 显示全部楼层
中信装修公司
mich2015 发表于 2017-7-12 17:25+ K0 H. M' A& D
什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求?一年新? 5年新 。。。? + Q0 A& w' @; I; B3 i3 F
倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...

: C; ?: S# o; T9 xGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。
鲜花(7) 鸡蛋(2)
发表于 2017-7-12 19:28 | 显示全部楼层
验房还是找王斌
鲜花(83) 鸡蛋(3)
发表于 2017-7-12 22:11 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2017-7-12 19:13
) \. J* S7 c$ x) zGrading 要求永远存在。如果你不符合要求,不仅仅可能自己房子遭受损失,也可能会影响邻居以及公共土地。 ...
* S! B- b+ D0 L
我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水6 M$ k) X7 I  F: Q
岂不是该埋土了
3 f: c8 B/ a. `我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用
7 c7 S# e6 W- e& y# X; K
( H1 T' w* N' P中东人很懒 把蒲公英当花种
( w3 @3 D* k( J, ^1 ]: s0 K前院我总替他剪草
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2017-7-13 13:08 | 显示全部楼层
验房师 发表于 2017-7-12 01:53( O9 k2 `  T" q% `" E$ b: z8 s, ?6 _
真希望不要是我的客户啊,遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
% n5 H( C  a1 Z. c. K; V! c1 y! b
楼主这种情况,我会 ...

) y- @3 h7 W: `( d! u! g- _3 O( E1 }你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候可能就没有铺好,去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够,至少需要0.75%,而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来,从车库到房子根基是一个微微的斜坡,下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走," 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题,不知这种情况算不算drainage明显缺陷?验房师有没有责任?谢谢。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2017-7-13 18:34 | 显示全部楼层
Cavin 发表于 2017-7-13 14:08% ?& N" [" }3 D+ }/ `
你好,多谢你的见解与建议。房子是2010年的,七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥,铺的时候 ...

% ]) |  ~& l- [9 J9 F8 O验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平,至于slope往哪边稍有倾斜,取决于你后院整体的地形,后院高向外往外倾斜,反而会导致积水的。你2010年的房子,验房时地基后墙和地面湿度怎么样,如果6年了,地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作,而且涉及人为的因素太多。  {) @, Q. [# d2 Y

; A" ]: s! {4 {6 J: A+ B以我对这个行业的了解,涉及车库,deck,basement违规问题,city 一般会给新屋主的只是note,尽到告知义务,告诉你有些地方是违规,下次改建时你得改过来,比如车库占公共地了,再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪,不改就罚款的说法很新鲜,前六年他们干什么去了?你有买tile insurance 吗?这是这类保险最典型的cover 示例啊。& z: ^, U% S- p6 f1 K( I
$ n" W$ W4 E* k- n, H
你的事例有很多不合常理的地方,可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事,最能给你帮助的是你的验房师,毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作,对他对你自己都是极不尊重的。- ~7 _. R  C; A8 ^6 _
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网   

GMT-7, 2018-1-21 17:35 , Processed in 0.196367 second(s), 23 queries , Gzip On, Memcache On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表