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2019年爱城房市展望

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发表于 2019-1-1 07:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 yxia 于 2019-1-1 09:39 编辑 % [' d9 }) O2 P% A0 Y5 N- L+ _

1 E, T8 F2 S' P' L/ X" X3 V今天是新年第一天。在辞旧迎新之际,和往年一样,对爱城房市今年的走向作一个非专业性预测。也借此机会恭祝大家新年快乐。! d+ @, w) a0 o
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先谈点对去年房市的感想。爱城房市去年总体而言可以说是波澜不惊,稳中有降。这与我前年底预测的稳中有升有些出入。其主要原因是国际原油价格在去年下半年出现令人意外的暴跌。一方面说明这里的预测仅是个人观点,纯属娱乐,不可当真。如果提供的信息有点参考价值或启发就算达到目的。绝对不可当作房地产买卖或投资的建议。另一方面也说明目前爱城经济相当的单一,高度依赖石油产业。国际原油期货市场的变动将直接影响爱城房市走向。
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; t: b# y, _" y/ g/ n6 e5 r签于目前的原油价格已跌回2015年水平。从2019年开始OPEC承诺每日减产120万桶。加上美国实施伊朗制裁不再有国家可以享受例外。国际市场上伊朗石油将大幅减少。一般估计今年的原油价格会出现低位反弹。平均Brent油价预计在$72, 平均WTI油价在$59。不过大多数分析家对今年的原油市场仍持悲观看法。主要原因是美国产油能力超强,能迅速填补任何石油短缺。仅以前年为例,美国每日产油量就达1160万桶。另外今年全球经济放缓,特别是中国经济放缓对石油的需求量减少也是一个重要因素。总之石油需求供大于求的局面还会继续。
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2019年我们Alberta石油前景也是悲观的。除了受国际油价低的影响外,Alberta石油还受到本身价格低廉的双重打击。在市场上卖出的Alberta石油不是用国际Brent油计价,也不是用美国WTI油计价, 而是用WCS(西部加拿大选择)来计价。WCS油价不仅比国际标准Brent油价低很多,而且比美国WTI油价也低得多。如去年年底最后一天的Brent油价是$54, WTI油价约为$46, 而WCS油价只有$27。这个WCS价格还是Alberta政府最近主动宣布减产后的结果。显然,Alberta的油价已低到使Alberta人无法忍受的地步。+ f# U! ~$ ], n) v9 w

9 T+ E( C' ^% c造成Alberta原油不值钱的原因主要有以下三点:首先,Alberta原油采自油沙,属于一种重质油。简单地说就是稀释的沥青,比轻质或中质原油在市场上的价格要低。其次,Alberta地处内陆,需要油管或铁路运输将原油运至出海口或美国大型炼油厂。而目前多条油管工程受到邻近BC省、环保组织和原住民的反对而搁浅。小土豆联邦政府在支持油管工程方面的工作也不得力。其结果是大量开采出来的原油运不出去。最后,各种原油生产的调节政策、环保以及碳税使原油开采的成本增加。8 ^- R$ d3 ^' M4 Q
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面对低廉的WCS油价,Alberta政府不得己在去年12月初用行政命令强制减产。从今年1月1日起毎日减产32万5千桶。希望到年底当Enbridge 3号线油管运行时能降到平均每日减产9万5千桶。同时Alberta政府还将购买铁路油车争取到今年底达到每日运出12万桶油的目标。Alberta的強制性减产任务由每日产油量超过1万桶的25家大型石油公司承担,而小公司不受减产影响。这样由于减产带来的失业潮也将从年初开始。好消息是联邦政府己拨款16亿支助Alberta石油工业。总之,对Alberta石油工业而言,2019将是困难的一年。) @2 g/ o; E* E! c. v) s+ r
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除了油价,另一个主要影响房市的因素是房贷利率。虽然去年年底加央行没有加息,但今年继续加息的预期并没有排除。加国国土幅员辽阔,中部和东西部经济发展不平衡。尽管油价持续下跌影响中部Alberta省经济恢复,但东西部省份经济发展势头良好。所以今年央行继续加息是大概率事件,但何时加息和加息的次数则是未知数。
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7 P, j* _) D5 p今年国际大环境也不乐观。中美贸易战和科技战方兴未艾,对全球经济产生不利影响。由于逮捕华为高管孟晚舟导致中加关系恶化今年不会改善。这些事件的恶性发展会冲击加国经济,也影响爱城房市。好消息是新的北美自贸协定去年已经签署,今年美国国会通过后就能实施。另一个好消息是CPTPP(跨太平洋伙伴全面和进步协定)也于去年12月30日正式生效。这个自贸协定有11国参与。参与国家之间的贸易可达到90%以上的免关税。加拿大是首先实施协议的6个国家之一。1 C+ o  M" ~( U2 G- o5 c, G. b* A
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预测2019年的爱城房市:
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发表于 2019-1-1 07:23 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2019-1-1 07:58 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-1 08:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2019-1-1 09:03 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-1 09:04 | 显示全部楼层
电火锅 洗衣机 电高压锅 面包机 抽油烟机 卡拉OK机 豆浆机
楼主辛苦了
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发表于 2019-1-1 09:53 | 显示全部楼层
中信装修公司
kankan
老柳教车
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发表于 2019-1-1 09:54 | 显示全部楼层
Kkkkkkkkkkk4 k7 X) m# ?3 u9 g1 Q5 ~- z2 z0 G
看看
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发表于 2019-1-1 12:06 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-1 12:57 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2019-1-1 13:05 | 显示全部楼层
Kankank
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发表于 2019-1-1 13:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Thanks
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发表于 2019-1-1 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
seesee
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发表于 2019-1-1 16:33 | 显示全部楼层
Okokoko
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发表于 2019-1-1 17:06 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-1 17:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
kankan
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发表于 2019-1-1 18:22 | 显示全部楼层
Kankan
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发表于 2019-1-1 20:32 | 显示全部楼层
看看
4 K, D. q2 W7 U) |' E1 D$ u
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发表于 2019-1-1 23:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看看看看看
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发表于 2019-1-1 23:12 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-2 05:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Kankankan
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发表于 2019-1-2 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
学习下
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发表于 2019-1-2 07:45 | 显示全部楼层
Happy New Year!
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发表于 2019-1-2 08:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
?????r( b: L: O2 ~7 x; |0 k% T
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发表于 2019-1-2 10:30 | 显示全部楼层
看看看看看看看看
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发表于 2019-1-2 10:31 | 显示全部楼层
一降再降。。。
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发表于 2019-1-2 10:40 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-2 10:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2019-1-2 11:06 | 显示全部楼层
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