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2019年爱城房市展望

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发表于 2019-1-1 08:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 yxia 于 2019-1-1 09:39 编辑 5 k. S: E& e# ^* n) z3 A# z

5 ~$ g2 u( ?8 B今天是新年第一天。在辞旧迎新之际,和往年一样,对爱城房市今年的走向作一个非专业性预测。也借此机会恭祝大家新年快乐。
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& a/ C* n2 z2 K* H; D5 F7 I先谈点对去年房市的感想。爱城房市去年总体而言可以说是波澜不惊,稳中有降。这与我前年底预测的稳中有升有些出入。其主要原因是国际原油价格在去年下半年出现令人意外的暴跌。一方面说明这里的预测仅是个人观点,纯属娱乐,不可当真。如果提供的信息有点参考价值或启发就算达到目的。绝对不可当作房地产买卖或投资的建议。另一方面也说明目前爱城经济相当的单一,高度依赖石油产业。国际原油期货市场的变动将直接影响爱城房市走向。
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签于目前的原油价格已跌回2015年水平。从2019年开始OPEC承诺每日减产120万桶。加上美国实施伊朗制裁不再有国家可以享受例外。国际市场上伊朗石油将大幅减少。一般估计今年的原油价格会出现低位反弹。平均Brent油价预计在$72, 平均WTI油价在$59。不过大多数分析家对今年的原油市场仍持悲观看法。主要原因是美国产油能力超强,能迅速填补任何石油短缺。仅以前年为例,美国每日产油量就达1160万桶。另外今年全球经济放缓,特别是中国经济放缓对石油的需求量减少也是一个重要因素。总之石油需求供大于求的局面还会继续。
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2019年我们Alberta石油前景也是悲观的。除了受国际油价低的影响外,Alberta石油还受到本身价格低廉的双重打击。在市场上卖出的Alberta石油不是用国际Brent油计价,也不是用美国WTI油计价, 而是用WCS(西部加拿大选择)来计价。WCS油价不仅比国际标准Brent油价低很多,而且比美国WTI油价也低得多。如去年年底最后一天的Brent油价是$54, WTI油价约为$46, 而WCS油价只有$27。这个WCS价格还是Alberta政府最近主动宣布减产后的结果。显然,Alberta的油价已低到使Alberta人无法忍受的地步。2 P4 s" Q# f5 w2 U/ I, b

+ W* j* B* f9 V( m0 r: }" C( s造成Alberta原油不值钱的原因主要有以下三点:首先,Alberta原油采自油沙,属于一种重质油。简单地说就是稀释的沥青,比轻质或中质原油在市场上的价格要低。其次,Alberta地处内陆,需要油管或铁路运输将原油运至出海口或美国大型炼油厂。而目前多条油管工程受到邻近BC省、环保组织和原住民的反对而搁浅。小土豆联邦政府在支持油管工程方面的工作也不得力。其结果是大量开采出来的原油运不出去。最后,各种原油生产的调节政策、环保以及碳税使原油开采的成本增加。. C6 v; t0 H+ I3 u. r( l) l- T
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面对低廉的WCS油价,Alberta政府不得己在去年12月初用行政命令强制减产。从今年1月1日起毎日减产32万5千桶。希望到年底当Enbridge 3号线油管运行时能降到平均每日减产9万5千桶。同时Alberta政府还将购买铁路油车争取到今年底达到每日运出12万桶油的目标。Alberta的強制性减产任务由每日产油量超过1万桶的25家大型石油公司承担,而小公司不受减产影响。这样由于减产带来的失业潮也将从年初开始。好消息是联邦政府己拨款16亿支助Alberta石油工业。总之,对Alberta石油工业而言,2019将是困难的一年。, u( f' i. E: @1 E# c0 L/ k
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除了油价,另一个主要影响房市的因素是房贷利率。虽然去年年底加央行没有加息,但今年继续加息的预期并没有排除。加国国土幅员辽阔,中部和东西部经济发展不平衡。尽管油价持续下跌影响中部Alberta省经济恢复,但东西部省份经济发展势头良好。所以今年央行继续加息是大概率事件,但何时加息和加息的次数则是未知数。
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今年国际大环境也不乐观。中美贸易战和科技战方兴未艾,对全球经济产生不利影响。由于逮捕华为高管孟晚舟导致中加关系恶化今年不会改善。这些事件的恶性发展会冲击加国经济,也影响爱城房市。好消息是新的北美自贸协定去年已经签署,今年美国国会通过后就能实施。另一个好消息是CPTPP(跨太平洋伙伴全面和进步协定)也于去年12月30日正式生效。这个自贸协定有11国参与。参与国家之间的贸易可达到90%以上的免关税。加拿大是首先实施协议的6个国家之一。/ ], z5 g+ S! ~. j, l: D( d, b7 h) p
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预测2019年的爱城房市:
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发表于 2019-1-1 08:23 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2019-1-1 08:58 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-1 09:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2019-1-1 10:03 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-1 10:04 | 显示全部楼层
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楼主辛苦了
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发表于 2019-1-1 10:53 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2019-1-1 10:54 | 显示全部楼层
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Kkkkkkkkkkk: P$ o7 k% ]- T- A+ |8 X
看看5 y2 l& \- {/ q  d
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发表于 2019-1-1 13:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2019-1-1 13:57 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2019-1-1 14:05 | 显示全部楼层
Kankank
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发表于 2019-1-1 14:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Thanks
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发表于 2019-1-1 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
seesee
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发表于 2019-1-1 17:33 | 显示全部楼层
Okokoko
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发表于 2019-1-1 18:06 | 显示全部楼层
';l''''''''''''
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发表于 2019-1-1 18:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
kankan
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发表于 2019-1-1 19:22 | 显示全部楼层
Kankan
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发表于 2019-1-1 21:32 | 显示全部楼层
看看) a  a' P1 R, k8 i
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发表于 2019-1-2 00:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看看看看看
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发表于 2019-1-2 00:12 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-2 06:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Kankankan
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发表于 2019-1-2 07:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
学习下
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发表于 2019-1-2 08:45 | 显示全部楼层
Happy New Year!
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发表于 2019-1-2 09:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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大型搬家
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发表于 2019-1-2 11:30 | 显示全部楼层
看看看看看看看看
大型搬家
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发表于 2019-1-2 11:31 | 显示全部楼层
一降再降。。。
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发表于 2019-1-2 11:40 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-2 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2019-1-2 12:06 | 显示全部楼层
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