比较一下南京房价和爱城房价

小黄

- h# j; _. b% E# g' ]- p" e! i! V
5 L' E1 O+ N) ~- P; y# v/ u南京其实早些年不算房子贵的，房价高速上涨是比较后来的事情。你要在2007年第一季度爱城房价高点去跟南京比，爱城普通西南区独立屋卖了50万加元，换成350万人民币，买南京的普通住宅可以买7套90平米的小户型(当年国内流行90平米政策)。
0 ?  b9 d; g4 c
6 X4 o# |) X* C, C* M4 |# U1 V8 ]我可以理解这种悲愤，其实跟南京无关。北京上海温哥华多伦多都在涨啊。说到底不就是屯子房价跌了吗？想知道为什么爱城房价十年不涨反跌吗？引用前省长Prentice的名言，“请照镜子”。

( i5 `( @' |  i& `5 @& h, u# C% e先说说人们的误区。
) j3 t; G+ A: `4 `* A* l# c其一，有人说屯子房价不涨是小土豆完犊子。这种说法是没有根据的。你看看温哥华多伦多呢？要说小土豆对石油工业不友好，那哈珀在台上屯子房价也没涨啊。
其二，有人说屯子房价是受了本省石油工业的拖累。今年油价暴跌可以这么说，但过去十余年还有油价100块持续好几年都忘了吗？从2007到2020，石油业再不济，从净值来说，也是给阿省的经济送钱的。所以也说不通啊。

0 q2 V7 F9 E1 d) u民主社会的好处是你可以表达你想要的。民主社会的悲哀在于，有的时候你真的得到了你说你想要但并不是真正理解的。

2 u9 S- G3 m5 b2 b你想让房价涨吗？真的想让房价涨吗？确定想让房价涨吗？这就奇怪了，那你为什么一而再再而三的选一个以 Affordable Housing 为重要政治纲领的帅哥当市长呢？蓝色链接里的内容有谁读过请举手。
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人们没有足够的耐心去了解政治口号背后的真实含义。就好比人们一听太阳能环保，那好啊。于是就没有人愿意去思考制作太阳能板所造成的污染以及它的使用寿命这一类烧脑的问题。房市也一样，市长候选人振臂一呼，让所有人都住得起房。一般老百姓的理解就是，拿出一笔钱，赏赐给这个城市的一些奇形怪状。很好很博爱啊。但绝少有人能够在自己房子卖不掉的时候能够反思的自己当年的选择。卖家一般会怪买家不识货，怪经纪不给力，怪武汉怪沙特，但不会怪自己在三年前脑子进水选错了人。
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商品价格是由供求关系决定的。房地产有句话叫做内行看门道，外行看热闹。我给它改一下，叫做，内行看供应，外行看需求。如果一个人说“爱城房价下降是因为移民来的少”或者“油价下降导致人们不想买房”，那他是妥妥的外行。因为这都是需求方面的因素。需求的确有短期波动，但长期平均就是跟人口增长同步。爱城十几年来的人口增长是平缓上升的。所以需求端没有必要过分强调。
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1 g% ]$ S% z; Y, A" o真正的改变在于供应。2015年市长推出分地政策，很多人都听说了，可能也参观过新的 infill 房子。那么有多少人考虑过这个分地政策给城市增加了多少土地供应？2019年爱城的市区面积增加了多少？又或者，爱城的公寓用地容积率调高了多少？

& b4 [1 ~7 C8 Z1 }/ ^" P讲真，我对爱城长期人口增长和经济增长一直是乐观的，这点没有改变。一切的阴霾只是暂时的。但我对房价没有那么乐观，再强劲的需求也架不住更强劲的供给。下几年，房价会不容易，租金会更不容易。这是我说的，欢迎截屏存证。
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6 a# ^1 H( O. z市长 Don Iveson 是一个相当不错的政治家。他的施政理念是完全光明正大，清晰明确，并且说到做到的。这个城市有很多人喜欢他。也有很多人因为房价下降房租下降而受益。但如果你是属于盼望房价上升的那种人，最好不要会错意。

BKD1818

善于思考是好的，但是没有分析到点子上。我说，问题很简单，凡是沾到中国边的，房价都涨了，多伦多温哥华看起来是加拿大的，但却是得意于中国房价的。中国的移民带着卖房的钱来到加拿大把房价炒起来的，世界上任何一个地区和国家只要有大量中国人的地方，房价都炒起来了。是中国的全民造富运动把房价先炒起来的，在中国的居民享受到福利了，不在的呢，只要所在地区有大量中国华人流动，也沾光了。唯独屯里这种国人不爱来的苦寒之地，没有沾到中国的福利。也就几个东北人适应这种气候。你说说，你周末了想出去逛逛，有地方吗？气温合适吗？既无景区，又无中餐，对于华人就没吸引力。

JERRY18

楼主好文。赞
2015年市长推出分地政策，这是什么政策？能不能稍微说一下？卡尔加里也是这样吗？先谢谢啦。

NDTTNTDDT

BKD1818 发表于 2020-6-5 07:45
善于思考是好的，但是没有分析到点子上。我说，问题很简单，凡是沾到中国边的，房价都涨了，多伦多温哥华看 ...

那你还不如说沾到美帝边的都发财了，每年几千亿的顺差不是美帝的福利吗？当然，偷摸抢，坑蒙拐骗卖大麻开妓院钱都来的很快，就看你屑不屑了，现在福利快没了，却还有9亿不足2千的收入，真不知你兴奋什么，说你脑子坏了一点不为过

PUFFY

Don Iveson 的理念的確是有遠見地，只是看到市中心新建了好多摩天高、恨天高的高樓層公寓，覺得他好像把眼光看得太遠了。
小黃先生分析的清晰明確有遠見、光明正大、！再加一點：人口老化趨勢也造就了小地、小房的需求。

Windermere

BKD1818 发表于 2020-6-5 07:45
8 P( H0 `2 z6 S善于思考是好的，但是没有分析到点子上。我说，问题很简单，凡是沾到中国边的，房价都涨了，多伦多温哥华看 ...

" @4 C1 T5 g( M1 q# D& s9 f印度人认为是他们让多伦多温哥华房价都涨

中国嫩炮

温哥华的外国买家2017年时据调查占3.4%。不知道多少中国人，多少印度人？
9 F4 X6 D& F3 e: U, D9 i

marilyn

埃城房价就只跟油价挂钩，其它都是瞎扯。

小黄

marilyn 发表于 2020-6-5 12:14
! l. F6 h: d9 A9 V0 b/ h! {埃城房价就只跟油价挂钩，其它都是瞎扯。

如果爱城房价只跟油价挂钩，为什么在2012-2015整整4年间，油价持续100块左右，而爱城房价不涨？而同期没有石油收入的多伦多温哥华大涨？

可见你在瞎扯。

GraceEd

JERRY18 发表于 2020-6-5 09:21
楼主好文。赞
" `; B/ \, R* t- G$ x2015年市长推出分地政策，这是什么政策？能不能稍微说一下？卡尔加里也是这样吗？先谢谢啦。

9 \+ n$ L8 l4 \这都不知道？你不是外星人吧？
如果你刚来EDMONTON就两说了。

三硝基甲苯

' b0 `+ J+ [* A% d" t- {我同意你的观点。
) |; ?+ v) ^& J" p/ y7 ~
' u3 V- `, w& A# U/ t. V从最简单的经济101， Supply and Demand.
+ F% g0 f( f0 {8 A9 n& \% p前提：房子不值钱，值钱的应该是地，无论你的realtor带你去看多fancy的 house, 特别是new development,这个房子建起来就是一尺100多块，像买车一样，这些除了地以外的东西都是贬值的。

: ?/ K; ~  x7 p- {) l3 cSupply:
! ~$ E9 H9 {  o' P埃德蒙顿几乎有开发不完的地，一块地卖给开发商开发完了，继续从附近的county 去annex新地，政府已经发现靠卖地是最简单粗暴的财政收入方式。
) s7 p& O: N6 R1 A$ z8 w4 _所以埃德蒙顿的城市发展就是urban sprawl,最明显的表现就是新区配套设施紧缺，旧区资源因为缺乏年轻人口和家庭而荒废（关闭合并学校），而随着新区域的过度过快开发，property tax也水涨船高（需要钱去维护道路和支持公交线路）。
1 `% O6 H6 u( j+ j7 T
Demand:

5 k5 x1 ?" _5 D& m% v2 i" s埃德蒙顿是一个 blue collar city,因为这里的气候，来埃德蒙顿长期定居的人基本上分2种
- P) ~9 ]" o9 K1.工作
: q7 S9 F1 q& M8 ^; I( d2.有家人

埃德蒙顿的产业结构无外乎：政府，教育，和石油天然气相关的直接或间接支持行业，头两个都不是高收入，最后的一个未来几年会继续低迷（我不想陷入这个讨论，可以开另外一个贴）
50万以下的房子可能会继续有市场买卖，50万以上的价位越高市场越小。

* ~5 q$ w0 t6 B. [, S还是那句话，别不爱听

4 c. r, i) s! a' o和穷人玩，越玩越穷
和有钱人玩，越玩越富
4 X( u$ p* z" _6 a& P
$ b9 k* P' T3 }埃德蒙顿和温哥华房地产就是这种写照
你觉得“物美价廉”埃德蒙顿买了个大 house用温哥华一室一厅小公寓的钱,殊不知再往东走，萨斯喀彻温有小镇1块钱送2亩地serviced lot
; K; [/ t5 g0 j' }. L9 S便宜都是有原因的
$ A: _' I. Z) m$ ]


6 c5 b: L* @' j* Z
0 y. D+ ~) _# R- M7 z7 k# K8 |



7 w. d  C) u* b

yxia

. e* |) J* k( t0 u: G9 j) O4 b! P
& C( A4 f1 u, T3 |  u& |. Z5 D
) w" e* Z4 e: D# M2012到2015年，油价持续在＄100左右，爱城房市仍有小幅上涨。为何没能大涨的原因可能是由于房市对前期2006到2008年房价暴涨后的回补。这一点和股市相似。即当一支股票跳空高开暴涨后常有补缺口现象。石化产业是爱城和卡城乃至阿尔伯塔省的支柱产业，是阿省经济的命脉。也由于这种高度依赖石化产业的单一经济结构导致油价的涨跌对爱城房市的影响至关重要。如果2015年后油价继续维持在＄100至今，爱城房价上涨是可以预期的，可惜油价是下跌至今，所以爱城和卡城的房价下跌也顺理成章。

小黄

yxia 发表于 2020-6-7 08:15
: c2 v4 y" J- z7 ^, s5 E7 B2012到2015年，油价持续在＄100左右，爱城房市仍有小幅上涨。为何没能大涨的原因可能是由于房市对前期200 ...

/ k# W4 o# {( i' ]1 f
% g  B" h) M) }) D7 T我不能认同这种观点。按照你提供的图，从2008到2020，油价平均有$80. 无法解释这12年不涨。油价$80，有油的地方应该比没油的地方涨的好才对。

小黄

BKD1818 发表于 2020-6-5 07:45
善于思考是好的，但是没有分析到点子上。我说，问题很简单，凡是沾到中国边的，房价都涨了，多伦多温哥华看 ...

  V- W. }( @6 B2 r7 z我前面说了
) P6 l# L* g6 M" N" P- V
内行看供应，外行看需求。如果一个人说“爱城房价下降是因为移民来的少”或者“油价下降导致人们不想买房”，那他是妥妥的外行。

看来说的就是你。

爱城的需求量是什么？2008年爱城人口是75万，2019年爱城人口是97万。也就是说爱城过去的12年，人口增加30%，每年增加2%. 这就是爱城的需求量最直接的表现形式。这也就是为什么我说内行不看需求，因为这个需求是相当恒定的一个量。房价涨跌关键在于供应，供应年增长超过2%，房价就一定不会好。
, M7 g7 G' h( I: X2 f; \4 c
具体说一下中国人买房。中国人在爱城买房的并不少，而且也绝对不差钱。不要说国内来的大款，就是本地居民也不差钱。经常有客户是卖掉爱城的50万房子，搬去温哥华多伦多买了100多万房子。可以承担100万以上房价的中国客户，为什么没有把爱城房价炒到100万？因为爱城的供应机制导致房价炒不起来啊。大款也不傻，能50万买个房，为啥要出100万呢？
% J$ ^' l. ~! i0 j' ?  x+ X' C
打个比方，在温哥华，假设来了5个中国大款。第1个下手快，150万买个房子。第2个慢一拍，160万买个房子。然后市场上房源越来越少，后面几位越买越贵。同样，爱城来了5个大款，第1个一看，房子又大又漂亮，50万买了。第2个慢一拍，52万买了。第3个 ... 花48万买了个更好的，因为旁边开发商看到来大款了，赶紧建了10套任君挑选。

. n% g% q- Y$ Y* f别忘了，温哥华市（温西+温东）过去几十年都没有新的土地了（农田转换的住宅土地）。如果爱城从今天起，说从此不批准新的农田转换住宅用地，那保证房价立刻飞起。

小黄

JERRY18 发表于 2020-6-5 09:21
, {2 i3 A0 e) `0 A楼主好文。赞
2015年市长推出分地政策，这是什么政策？能不能稍微说一下？卡尔加里也是这样吗？先谢谢啦。

$ k4 h; t( r- d: x! c* P爱城分地政策是，把RF1性质的独立屋用地的宽度下限从10米下降到7.5米。
7 X" W+ m% C; Z. e! f1 x2 z2 J这样15米地，以前只能建一个房子，现在可以分成两个7.5米建两个房子。
全城因此一夜之间多了6万块地。

小黄

三硝基甲苯 发表于 2020-6-7 08:06
50万以下的房子可能会继续有市场买卖，50万以上的价位越高市场越小。

! i& D- @" o* t9 N4 H
你的观点我基本认同。但这一句我看法不完全一样。
现在 Don Iveson政策制造出海量公寓，每一个unit的土地成本可能$5,000都不到。
未来几年会有几万套新公寓冲击市场，所有低端住宅，出租房，都会受到影响。
$ {6 N/ j) y) p% G5 D反而是高端，高土地价值的地产冲击小，因为在新土地规划中没有类似的供应。

NDTTNTDDT

觉得爱城就是好政策，大家可以轻轻松松享受生活，没有必要纠结在房价上，钱不就是为了轻松惬意的生活吗，不是一个虚拟数字，到了加拿大还是老思维真可怜，国内大都市的生活太累了，丝毫不感兴趣

Windermere

. O: F0 @# J1 v# \% C7 y

小黄 发表于 2020-6-7 15:58
1 u# K! ]% v3 W' j2 a! _/ M  @爱城分地政策是，把RF1性质的独立屋用地的宽度下限从10米下降到7.5米。
2 d5 P5 ?% f8 x5 y$ f# V) P. c$ O这样15米地，以前只能建一个房子 ...

! F" z+ G8 H9 b' R
同意， 大学区不少原来一个独立屋改建2个， 3个， 还见到4个连体屋

Windermere

三硝基甲苯 发表于 2020-6-7 08:06
8 i; h' S) d5 {# o/ I我同意你的观点。
  p5 z0 ^# |( R: w' r
5 o$ @, @/ x( C0 N  N1 ^* t从最简单的经济101， Supply and Demand.

+ B  S/ C0 W5 n$ d

Windermere

石油天然气至少3年看不到起色

Windermere

中国嫩炮 发表于 2020-6-5 11:45
温哥华的外国买家2017年时据调查占3.4%。不知道多少中国人，多少印度人？

# X; w1 F  c0 v”外国买家2017年时据调查占3.4%“。 移民入籍的不算外国买家吧

中国嫩炮

Windermere 发表于 2020-6-7 21:11
' ?, ?7 t/ f# K6 g5 M. z”外国买家2017年时据调查占3.4%“。 移民入籍的不算外国买家吧

# w$ m7 P3 y* r应该不算。
8 i& Q+ T) t- i. _* w- x这个统计是为了证明有关“温哥华房价是被外国投资者炒起来的，所以收了外国买家税，房价就会降”这一政策是错误的。
我当时是在大温，看了几个房子后基本放弃了，所以没研究过。

中国嫩炮

小黄 发表于 2020-6-7 15:52
我前面说了
# A3 G% K, @% \  g$ t
内行看供应，外行看需求。如果一个人说“爱城房价下降是因为移民来的少”或者“油价下降 ...

按这个道理，爱城的供应决定房价。麦堡的需求决定房价。是不是这个道理？（不考虑着火淹水的因素）

" t4 y1 h# P* F) K) F; X还有个问题，最近本屯房价一直掉价，利率也低，值不值得搞一套？

全是瞎折腾

小黄 发表于 2020-6-6 10:24
如果爱城房价只跟油价挂钩，为什么在2012-2015整整4年间，油价持续100块左右，而爱城房价不涨？而同期没 ...

& u+ ?' z! @1 \, l原油的价格高，油砂的高成本并没有占到多少便宜，页岩油气的崛起，也冲击着油砂。
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爱的门墩

NDTTNTDDT 发表于 2020-6-7 20:27
觉得爱城就是好政策，大家可以轻轻松松享受生活，没有必要纠结在房价上，钱不就是为了轻松惬意的生活吗，不 ...

轻轻松松享受生活，是建立在有工作的基础上。石油业都裁员了，卖房要到别的城市打拼的时候，就纠结在房价上了。人图一时安逸，是缺乏远见。

小黄

全是瞎折腾 发表于 2020-6-19 07:23
' ~- i% J7 G2 z; h( `原油的价格高，油砂的高成本并没有占到多少便宜，页岩油气的崛起，也冲击着油砂。

高成本很大一个原因是人工，这个昂贵的人工对爱城房市是很大一笔资金净输入啊。

Windermere

中国嫩炮 发表于 2020-6-8 08:28
& n$ r+ q  Q( V9 v5 v) a/ P按这个道理，爱城的供应决定房价。麦堡的需求决定房价。是不是这个道理？（不考虑着火淹水的因素）
3 |" d7 R& ]+ S8 W8 O
还 ...

  v, n) s% ]  d6 E" `% e0 C- K值得搞一套, 但看区。大学附近好一些

Windermere

  a% O6 C5 b  d0 o8 f

小黄 发表于 2020-6-20 17:13
4 U. s  f: a" X# U' e9 m高成本很大一个原因是人工，这个昂贵的人工对爱城房市是很大一笔资金净输入啊。

人工到处差不多。 温哥华多伦多不见得人工比这里贵多少。房价可是3，4，5，。。背

小黄

中国嫩炮 发表于 2020-6-8 08:28
按这个道理，爱城的供应决定房价。麦堡的需求决定房价。是不是这个道理？（不考虑着火淹水的因素）

. `* R- E3 q0 k* R还 ...

' p% U5 b$ ]' @& f麦堡的供求关系非常复杂，完全是人的决定在起作用。短期供和求都难以预测，长期则一目了然。
# P6 Q$ o# }% K$ K: d  m* V; v. K
先说供。麦堡都是荒地，本来房子不应该涨起来。但据说很早就有投资者控制了那里的大量土地，缓慢释放给市场，人为的造成了供应不足于是房价飞涨。现在不清楚什么情况。但有一点要记住，控制供应很难的。尤其是房市萎缩的周期，要说连续几年都不释放土地，土地拥有人不见得摒得牢。每一个价格阵地最终都要失守。无非时间长短。

再说求，简单的说，会有多少石油工人在麦堡。这又是一个比较宏大的话题。我就胡说八道一下，你让我给出citation是没有的。我认为，石油业是有未来的。人的欲望是无止境的，石油是驱动这个欲望机器的原材料。但石油业有未来不等于石油工人有工作。石油业，或者推广到所有重工业，传统工业，会像以前的农业一样，挤出大量劳动力。当年工业革命之后，农业还是一如既往的重要，只不过不再雇用那么多人了。我们设想一下，2100年，阿省石油业会是什么样？完蛋就不说了，假设还是很兴旺，有一点是肯定的，不会雇佣很多工人。那是各种AI，机器人，自动化的世界。如果自动化上不去人工下不来，恐怕阿省石油也撑不到2100。从这个概念上，麦堡的需求终将持续下降。降到某一个点，土地持有者看明白这是最后机会，就会全面出货砸盘。

* P( N- a2 m2 s& f- A出于这种预期，我其实并不赞同现在UCP这样完全支持石油工业的做法。由于省府的支持和补贴，上了一些私营公司本不会上的高成本项目。的确是产生了很多 project 工作，但这些工作注定是会失去的。到时候领失业金，卖房子，留下一个烂摊子，作为省经济并没有净赚。相反，我认为NDP政府的策略是对的。那就是，不惯着石油公司。要意识到，石油公司和石油工人并非利益共同体。石油公司的目标是产油越来越多，而雇人越来越少，并且一定会实现。阿省的石油资源，如果带来就业最好。但千万不要刺激就业，刺激出来的工作就像吸毒，进入戒毒周期就痛苦了。赚钱不应该从就业上赚，而是应该直接从油本身赚。好比说，碳税。这样就算到了2100年，即使石油公司裁了99%的员工，省里还是可以持续收碳税赚钱。
% R6 R# s. v/ j& w, T( t* `
目前就以石油工业而言，UCP是左派大政府，NDP也不算右，但更靠中间一点。阿省人比阿省人自我认知的要左的多。BC，AB两省的输油管之争，很多人误以为是左右之争。其实只是地域之争。把两省反一下，让BC输油管通过AB，阿省也是会反对的。不要说在后院建输油管了，就是邻居在隔壁建infill房子，爱城老区居民都是非常敌视的。